Investir dans l’immobilier à l’île Maurice

Investir à l’île Maurice

L’année 2020 a été source de nombreuses incertitudes, tant du côté personnel que professionnel. 2021 n’est pas non plus en reste ! Pourtant, un secteur continue à réaliser de belles performances : l’immobilier. Encore plus à l’île Maurice.

Pour les français, l’herbe est-elle plus verte ailleurs ?

Les avantages pratiques et financiers

Au-delà des avantages juridiques et fiscaux (traités ci-après), l’investissement immobilier à l’Île Maurice présente de nombreux avantages pratiques et financiers.
Premièrement, l’Île Maurice est une zone dite “Covid-safe”, traduisez : “sans Covid-19”. Forte d’une politique de contrôle aux frontières très stricte, l’île a en effet pu se préserver de la pandémie depuis le mois de mai 2020, et vit normalement sans confinement, ni couvre-feu. L’idée d’aller vivre dans un paradis tropical sans se soucier de la maladie suffit déjà à en convaincre plus d’un.

Deuxièmement, les prix d’achat sont considérés comme étant relativement abordables d’un point de vue français. Le prix d’un appartement résidentiel neuf et de bon standing, bien situé, tourne autour de 130 000 Euros, tandis que résidences et villas de luxe peuvent être achetées en général à partir de 375 000 Dollars. Une activité locative y permet en principe de dégager de bonnes rentabilités, et les prix du marché à la revente sont stables, malgré la crise économique.
Pour finir, que vous soyez retraité, actif ou bien investisseur, la qualité de vie est non-négligeable. Le climat tropical et l’accès à de bonnes facilités (internet, cliniques privées, écoles françaises, etc.) contribuent à faire de Maurice une destination idéale.

Les avantages juridiques

D’un point de vue juridique, l’investisseur français n’est pas perdu à Maurice, puisque de nombreux domaines du droit touchant à l’immobilier lui sont très familiers. Le Code Civil Mauricien est presque identique à son homologue français. L’achat immobilier se fait donc dans les mêmes conditions et garanties qu’en France (vente par acte authentique chez un notaire, droit de la VEFA en cas de vente en l’état futur d’achèvement, garantie bancaire, etc.). Les garanties décennales et biennales s’appliquent également sur la construction.
Le droit des contrats est, à quelques rares exceptions près, identique au droit des contrats français.
De plus, certains schémas d’acquisition permettent à l’investisseur d’obtenir un permis de résidence à Maurice (notamment en cas d’investissement immobilier à partir de 375 000 Dollars). D’autres dispositions légales lui permettent également d’obtenir ce type de permis sans passer forcément par un investissement aussi élevé ; comme des permis retraités à partir de 50 ans ou des permis investisseurs à compter de 50 000 Dollars investis dans une compagnie locale.
Ce permis de résident permettra notamment à l’investisseur de résider plus de 183 jours à l’Île Maurice, et d’acquérir un autre type de résidence très recherchée : la résidence fiscale mauricienne.

Les avantages fiscaux

Excellente nouvelle ! Que vous soyez résident fiscal français ou mauricien, les revenus que l’investisseur tire de ses investissements immobiliers à Maurice sont fiscalisés… à Maurice ! Cela est notamment possible grâce à l’article 6 de la Convention fiscale franco-mauricienne du 11 décembre 1980.
Or, la loi Mauricienne présente de nombreux avantages, parmi lesquels :
Une absence de taxe foncière ;
Une absence de taxe d’habitation ;
Une absence d’imposition des plus-values ;
Une absence d’impôt sur la fortune, immobilière ou pas (les biens achetés à Maurice, bien que faisant partie du patrimoine de l’investisseur, ne font pas partie du calcul de l’impôt sur la fortune immobilière en France, lorsque celui-ci est résident fiscal français).

Si le bien est acheté en propre directement par l’investisseur personne physique, le calcul de l’imposition de ses revenus locatifs sera fait comme suit :
Si l’investisseur est résident fiscal à Maurice (sans l’être en France) :
Les revenus locatifs seront taxés à 15% ;
Les intérêts des prêts contractés à Maurice et les amortissements peuvent être déduits pour le calcul de l’assiette des revenus imposables ;
Une partie de l’assiette des revenus de l’investisseur sera exemptée d’impôt, d’un minimum de 325 000 à un maximum de 680 000 Roupies chaque année.
Si l’investisseur est résident fiscal en France (sans l’être à Maurice) :
Les revenus locatifs seront taxés à 15% ;
Les intérêts des prêts contractés à Maurice et les amortissements peuvent être déduits pour le calcul de l’assiette des revenus imposables.
Si le bien est acheté à travers une compagnie locale mauricienne, le calcul de l’imposition des revenus locatifs à Maurice sera effectué comme suit :
Les revenus locatifs seront imposés à 15 % + 2 % ;
Les intérêts de prêts contractés à Maurice et les amortissements peuvent être déduits pour le calcul de l’assiette des revenus imposables ;
Les dividendes versés par une compagnie résidente fiscale à Maurice, à l’actionnaire investisseur, qu’il soit une personne morale ou physique, résidant en France ou à Maurice, sont exemptés d’impôt à Maurice.

L’actionnaire – investisseur résident fiscal à Maurice bénéficie donc d’une fiscalité très douce, qu’il soit une personne physique ou à travers une entité locale.
De plus, l’actionnaire-investisseur résident fiscal français peut bénéficier d’un avantage extraordinaire : les dividendes versés par la compagnie résidente fiscale mauricienne à un actionnaire résident fiscal français, personne morale ou physique, sont imposés en France, tout en bénéficiant de la déduction d’un crédit d’impôt “fictif” de 25% du montant du dividende versé (article 24. 2. c) de la Convention fiscale franco-mauricienne du 11 décembre 1980). Pour conclure, si l’actionnaire – investisseur dans la compagnie mauricienne est une société française soumise à l’impôt sur les sociétés, ce crédit pourra s’imputer sur l’impôt français qui s’élève en principe à 28%. Si l’actionnaire – investisseur dans la compagnie mauricienne est une personne physique, ce crédit d’impôt s’imputera sur l’impôt français dit “flat-tax” de 12.8 %.
Si le bien est acheté par une société française, résidente fiscale en France, le calcul de l’imposition de ses revenus locatifs à Maurice sera effectué comme suit :
les revenus locatifs seront imposés à 15 % + 2 % ;
les intérêts des prêts contractés à Maurice et les amortissements peuvent être déduits pour le calcul de l’assiette des revenus imposables.

Source de l’article
Théo Le Flohic
Pour Square Consulting

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